那么，公司分立房地產(chǎn)權(quán)證過戶到底是否該征收土地增值稅呢？

【案例解析】

公司分立過程中房地產(chǎn)權(quán)證過戶是否征收土地增值稅，主要看房地產(chǎn)過戶行為是否屬于《土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則中規(guī)定的土地增值稅的征稅范圍及有無減免稅規(guī)定。

1.企業(yè)分立是指一個企業(yè)，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，分立為兩個或兩個以上的企業(yè)。其中，原企業(yè)解散，分立出的各方分別設(shè)立為新的企業(yè)，為新設(shè)分立（也稱解散分立）；原企業(yè)存續(xù)，而其一部分分出設(shè)立為一個或數(shù)個新的企業(yè)，為派生分立（也稱存續(xù)分立）。企業(yè)不論采取何種方式分立，均不須經(jīng)清算程序。分立前企業(yè)的債權(quán)和債務(wù)，按法律規(guī)定和分立協(xié)議約定，由分立后的企業(yè)承繼。總之，原企業(yè)從本質(zhì)上并沒有消滅，只是換了一種法律形式持續(xù)著企業(yè)的經(jīng)營活動。

由此可見，公司分立，是根據(jù)股東的意愿，將一家公司分立為兩個或兩上以上平行的公司，分立企業(yè)與被分立企業(yè)的股東相同。公司分立過程中，資產(chǎn)、負(fù)債、員工在兩個或兩個以上企業(yè)的劃分，不同于一般意思上的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，因為資產(chǎn)屬于企業(yè)所有，凈資產(chǎn)屬于股東所有，如果認(rèn)為被分立企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給分立企業(yè)，那么分立企業(yè)應(yīng)向被分立企業(yè)支付對價，事實上，公司分立出去的是凈資產(chǎn)（權(quán)益），分立企業(yè)的權(quán)益歸屬于公司股東。因此，公司分立過程中，房地產(chǎn)從被分立企業(yè)過戶到分立企業(yè)不屬于土地增值稅的征稅范圍，不征土地增值稅。

2.以財稅[1995]48號文件推斷公司分立房地產(chǎn)權(quán)證過戶需繳納土地增值稅也是站不住腳的。
     首先該文件表述存在問題。
     第一，企業(yè)兼并有吸收合并與控股合并之分，稅法沒有明確具體的兼并方式；
     第二，企業(yè)兼并過程中，不存在被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)“轉(zhuǎn)讓”到兼并企業(yè)一說，無論是吸收合并還是控股合并，都不涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為；
     第三，企業(yè)兼并涉及的房地產(chǎn)權(quán)證過戶行為，不屬于土地增值稅征收范圍，應(yīng)當(dāng)表述為不征土地增值稅，而不是免征土地增值稅。

其次，公司分立過程中的有關(guān)資產(chǎn)的分割，不屬于增值稅、營業(yè)稅的征收范圍。
     《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2011年第13號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2011年第51號）規(guī)定，根據(jù)增值稅暫行條例和營業(yè)稅稅暫行條例及其實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、債務(wù)和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人的行為，不屬于增值稅和營業(yè)稅征收范圍，其中涉及的貨物、不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅、不征營業(yè)稅。既然國家稅務(wù)總局認(rèn)可財產(chǎn)分割不屬于增值稅、營業(yè)稅的征稅范圍，自然也就不屬于土地增值稅的征稅范圍。

再次，如果要求對M公司征收土地增值稅，N公司未來再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)仍然需要按照轉(zhuǎn)讓使用過的舊房繳納土地增值稅，依據(jù)現(xiàn)行稅法對轉(zhuǎn)讓舊房的征稅規(guī)定，勢必造成重復(fù)征稅。

3.關(guān)于“只要房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移就應(yīng)視同銷售征收土地增值稅”的說法不嚴(yán)謹(jǐn)。
     例如，依據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅〔2015〕5號）文件規(guī)定，單位（不含房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）、個人在改制重組時以國有土地、房屋進(jìn)行投資，對其將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。《土地增值稅暫行條例》還規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。

4.國家稅務(wù)總局關(guān)于公司分立明確不征土地增值稅的答復(fù)文件很多，例如《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于中國建銀投資有限責(zé)任公司有關(guān)稅收政策問題的通知》（財稅[2005]160號）規(guī)定：“原中國建設(shè)銀行實施重組分立改革設(shè)立中國建設(shè)銀行股份有限公司及中國建銀投資有限責(zé)任公司，重組分立過程中，原中國建設(shè)銀行無償劃轉(zhuǎn)給建銀投資的貨物、不動產(chǎn)，不征收增值稅、營業(yè)稅和土地增值稅?！贝送?，中國人民保險公司分立為財保、人保，以及郵電局分立為郵政、電信等分立改組業(yè)務(wù)均未征收土地增值稅。

綜上，國家稅務(wù)總局網(wǎng)站上的公開咨詢回復(fù)，是基于現(xiàn)行《土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則所作出的答復(fù)，政策依據(jù)充分，邏輯嚴(yán)密?？偩止_的咨詢回復(fù)不能作為執(zhí)法依據(jù)，但總局答復(fù)中引用的稅法應(yīng)作為執(zhí)法依據(jù)。

主管稅務(wù)機關(guān)最終采納了稅務(wù)師事務(wù)所的意見，給予M公司出具了不征土地增值稅的書面證明，M公司順利辦理了房地產(chǎn)權(quán)證過戶手續(xù)。

【案例點評】

此案例爭議的焦點是契稅和土地增值稅的征稅范圍。需要提醒讀者注意的是，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅〔2015〕5號）規(guī)定，從2015年1月1日起至2017年12月31日止，按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。該文明確規(guī)定，上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。