設(shè)計環(huán)節(jié)

設(shè)計服務(wù)對應(yīng)的成本是有相應(yīng)的進項稅。

開發(fā)過程中建筑材料采購

都可以有相應(yīng)有進項稅。

收入產(chǎn)生環(huán)節(jié)

出售住宅、商業(yè)地產(chǎn)，適用增值稅稅率11%。

非常有意思的一個點，我們的住宅和商業(yè)地產(chǎn)的出售，會先產(chǎn)生銷項稅，再會有大規(guī)模進項稅。因為我們先有預(yù)售行為，先有銷項稅，再有建筑、材料采購的成本，才有相應(yīng)的進項稅。相當(dāng)于先交了這部分銷項稅，進項稅之后產(chǎn)生，但又沒有對應(yīng)的銷項稅可以抵扣，進銷項明顯不匹配。這會對住宅和商業(yè)地產(chǎn)出售產(chǎn)生一定影響。

如果地產(chǎn)項目自持去出租的話，先會產(chǎn)生大量的進項稅，之前的進項稅會占用資金很長一段時間，只有后期自持階段才會有收入，收入是之后才產(chǎn)生的，要到后期才能利用到這個銷項稅，造成進銷項倒掛。這和房地產(chǎn)項目周期比較長息息相關(guān)。

對于自持的項目，已經(jīng)處在運營過程中或在出租過程的商業(yè)地產(chǎn)項目，在這個期間，稅負成本是明顯增加的。銷項部分稅率為11%，土地成本、建安成本都是營改增之前發(fā)生的。對于11%的銷項稅能去抵扣的，就是運營、維護的支出，這部分費用非常小。所以增值稅對于成熟的商業(yè)地產(chǎn)項目來說，不采取有效措施的話稅負水平可能是要高于營業(yè)稅下5%的稅負水平的。

總之，真正去看營業(yè)稅對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，根據(jù)不同業(yè)態(tài)、不同項目所處階段，會有不同稅負和利潤的情況。通常情況下，企業(yè)會去做財務(wù)模型分析，意義在于了解到營改增之后的稅負利潤變化，在變化前提下，再去是否改變考慮定價、成本等。只有更多取得成本端增值稅發(fā)票，才能取到較低稅負水平。

投資者提問

1、關(guān)于預(yù)售、出租這個營改增之后對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流什么樣的影響？聽下來感覺從時間錯配角度，凈支出更多些。

A：分出售、出租兩個業(yè)態(tài)下增值稅對現(xiàn)金流的影響。銷項稅（=收入*相應(yīng)稅率），預(yù)售的方式下先交銷項稅，這個環(huán)節(jié)還沒有大規(guī)模的成本發(fā)生，還沒有進項稅，所以開發(fā)商有留底進項。但是中國沒有留底進項稅退稅的政策，有可能要留到企業(yè)清算的一天，才能從政府那邊拿回來。

如果有些房地產(chǎn)項目是多個項目在一個項目公司下去做，可能不同項目預(yù)售時間點不一樣，相應(yīng)建筑成本發(fā)生的一些時間不一樣，那么B項目可以用到A項目相應(yīng)的進項稅，這是一種解決辦法。

自持項目去出租，會產(chǎn)生進項稅對資金的占用問題。在這種業(yè)態(tài)下，整個地產(chǎn)項目開發(fā)已經(jīng)完成，成本支出已經(jīng)全部發(fā)生，但在發(fā)生成本支出的環(huán)節(jié)，沒有相應(yīng)銷項稅的。因為進項稅給了貨物或服務(wù)提供方，比如說我第一天我給了貨物或服務(wù)的提供方，但是第二天可以從政府那邊拿回來，用我的銷項稅-進項稅，可以去減少我交的銷項稅。如果處于出租的業(yè)態(tài)情況下，整個開發(fā)期間，我都沒有辦法把成本支出的進項稅從政府那邊拿回來，對資金成本產(chǎn)生占用。

聽下來營改增對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流還是一個凈支出的概念？

可以這樣去理解，尤其在出租業(yè)態(tài)下，凈支出的概念。

在出售的業(yè)態(tài)下，可以多個項目疊加，但是單個項目去看，還是凈支出概念？

對的。

多個項目的話，做賬的時候還是一個項目對應(yīng)一個項目去做，還是兩個帳混在一起了？

在增值稅下是以納稅人為單位去做增值稅做核算的，不是按項目做的。同一個項目公司下，多個項目可以合在一起去增值稅計稅。

2、關(guān)于房地產(chǎn)的進項稅對于制造業(yè)、其他企業(yè)來說，以前購買不動產(chǎn)的時候，不采取營改增的抵扣嗎？

Q：在營改增之前，在房地產(chǎn)業(yè)納入營改增之前，整個不動產(chǎn)支出對于制造業(yè)、對于傳統(tǒng)行業(yè)，以及在5月1日前做完營改增的行業(yè)都是不可以進行抵扣的。所以這個政策雖說是房地產(chǎn)業(yè)的一個政策，但其實有利于整個行業(yè)，有利于去庫存。

3、新增不動產(chǎn)納入抵扣會不會促進非房地產(chǎn)行業(yè)加大不動產(chǎn)的購入力度？

Q：從商業(yè)上允許的話，是減少增值稅稅負的一種方法。

關(guān)于新增不動產(chǎn)納入抵扣范圍，考慮不動產(chǎn)相應(yīng)成本很高，我們預(yù)計可能不會讓企業(yè)一次性去抵扣。比較國際通用的做法是會讓企業(yè)用--資本金貨物計劃去分期抵扣。和國稅總局溝通下來，此前的預(yù)期是0-20年都有可能。企業(yè)可以后期可以根據(jù)需要控制。

4、關(guān)于稅的現(xiàn)金支出是怎么流程，是當(dāng)期確認當(dāng)期支出嗎，還是有延后？怎么確認？

Q：跟營業(yè)稅不太一樣，去看增值稅的支出，還是從銷項、進項兩方面去看。銷項的確認時間基本和營業(yè)稅一樣，要跟客戶或者租戶去收相應(yīng)款項，即時確認時間和收相應(yīng)款項的時候。進項稅不是按發(fā)生時間，而是看什么時候從供應(yīng)商處取得成本的增值稅專用發(fā)票。只有專用發(fā)票認證之后，才能產(chǎn)生進項稅。當(dāng)期銷項稅-可能拿到進項稅，按這樣一個凈額去繳納。

5、房地產(chǎn)企業(yè)融資成本為什么不能抵扣？

Q：我們了解到融資成本可能不能抵扣，還不確定。如果整個融資成本能抵扣，又是一個利好全行業(yè)的政策，對全行業(yè)減稅，但是對會影響財政收入產(chǎn)生負影響。因為會影響到財政收支，所以如果能抵扣可能是在一個期間內(nèi)去抵扣。