基本情況
    甲公司為房地產開發(fā)企業(yè)，委托中介機構代理銷售房地產，乙公司銷售甲公司開發(fā)的商品房1000平方米，轉讓協(xié)議單價10000元/平方米，該商品房成本為8000元/平方米。乙公司實際銷售時按11000元/平方米的價格出售。上述價格中未包含增值稅額或營業(yè)稅額。本案例不考慮其他稅費的影響。

甲公司收到乙公司銷售清單，進行賬務處理（單位：元，下同）。

借：應收賬款——實際購房人    11500000

    貸：主營業(yè)務收入 10000000

        其他應付款——乙公司 1000000

        應交稅費——應交營業(yè)稅    500000

借：主營業(yè)務成本 8000000

     貸：開發(fā)產品 8000000

          應納稅所得額＝10000000－8000000－500000＝1500000（元）。

通過審核，發(fā)現企業(yè)存在以下問題。

收入確認：本案未按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款，確認收入的實現。

納稅調整事項：銷售代理傭金未按所簽訂服務協(xié)議或合同確認的收入金額的5%，計算企業(yè)所得稅稅前扣除。

解決方案
    委托方甲公司為房地產開發(fā)企業(yè)，受托方乙公司為從事房地產代理的中介公司，在視同買斷方式下，乙公司代理銷售甲公司開發(fā)的商品房，銷售后乙公司向甲公司開具代銷清單。甲公司按實際售價確認銷售收入，并向實際購買人開具銷售不動產發(fā)票。甲公司在收到乙公司的代銷清單時，按實際售價與協(xié)議價差額向乙公司結算代銷款，乙公司向甲公司提供銷售代理服務業(yè)發(fā)票。

甲公司所得稅申報時支付給乙公司的手續(xù)費，超過委托銷售金額5%的部分，不準予所得稅稅前扣除。

1.正確的會計處理
    （1）甲公司收到受托方乙公司的代銷清單時。
       借：應收賬款——實際購房人    11550000

     貸：主營業(yè)務收入 11000000

          應交稅費——應交營業(yè)稅 550000

  借：主營業(yè)務成本 8000000

      貸：開發(fā)產品 8000000

（2）向受托方乙公司支付，實際售價與協(xié)議價之間的差額。
        借：銷售費用——手續(xù)費 1000000

      貸：銀行存款 1000000

2.正確的所得稅處理
      甲公司收到受托方乙公司的代銷清單時，計算此項業(yè)務產生的所得稅。

應稅收入＝11000000（元）；應稅成本＝8000000（元）；稅金＝550000（元）；銷售費用＝1000000（元）。

納稅調整增加額＝1000000－11000000×5%＝450000（元）。

應納稅所得額＝應稅收入－應稅成本－稅金－銷售費用＋納稅

調整增加額＝11000000－8000000－550000－1000000＋450000＝1900000（元）。

政策依據
    視同買斷方式是由委托方和受托方簽訂協(xié)議，委托方按協(xié)議價格收取委托代銷商品的貨款，實際售價由受托方自定，實際售價與協(xié)議價之間的差額歸受托方所有的銷售方式。

由于這種銷售本質上仍是代銷，委托方將商品交付給受托方時，商品所有權上的風險和報酬并未轉移給受托方。因此，委托方在交付商品時不確認收入，受托方也不作為購進商品處理。受托方將商品銷售后，應按實際售價確認為銷售收入，并向委托方開具代銷清單。委托方收到代銷清單時，再確認收入。

根據《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現。

根據《財政部、國家稅務總局關于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策的通知》（財稅〔2009〕29號）規(guī)定，非保險企業(yè)發(fā)生與生產經營有關的手續(xù)費及傭金支出，要在企業(yè)所得稅稅前進行扣除，必須具備以下五個條件：
    一是按與具有合法經營資格中介服務機構或個人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務協(xié)議或合同確認的收入金額的5%計算限額進行企業(yè)所得稅稅前扣除，超過部分不得在所得稅稅前扣除。

二是企業(yè)支付的手續(xù)費及傭金不得直接沖減服務協(xié)議或合同金額，并如實入賬。

三是除委托個人代理外，企業(yè)以現金等非轉賬方式支付的手續(xù)費及傭金不得在稅前扣除。

四是企業(yè)應當如實向當地主管稅務機關提供當年手續(xù)費及傭金計算分配表和其他相關資料，并依法取得合法真實憑證。

五是企業(yè)不得將手續(xù)費及傭金支出計入回扣、業(yè)務提成、返利、進場費等費用。

根據國稅發(fā)〔2009〕31號文件規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)委托境外機構銷售開發(fā)產品的，其支付境外機構的銷售費用（含傭金或手續(xù)費）不超過委托銷售收入10%的部分，準予據實扣除。

從上述法規(guī)內容，可以看出，在所得稅匯算過程中針對房地產企業(yè)收入確認和銷售費用有明確的規(guī)定。

結論
      1.甲公司應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入11000000元，故甲公司少計應稅收入1000000元。

2.根據《國家稅務總局關于房產開發(fā)企業(yè)銷售不動產征收營業(yè)稅問題的通知》（國稅函發(fā)〔1996〕684號）規(guī)定，在合同期內房產企業(yè)將房產交給包銷商承銷，包銷商是代理房產開發(fā)企業(yè)進行銷售，所取得的手續(xù)費收入或價差應按“服務業(yè)——代理業(yè)”征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商收購，其實質是房產開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產開發(fā)企業(yè)應按“銷售不動產”征收營業(yè)稅；包銷商將房產再次銷售，對包銷商也應按“銷售不動產”征收營業(yè)稅。故甲公司應按銷售不動產繳納營業(yè)稅550000元，甲公司少列支營業(yè)稅50000元。

3.甲公司支付給乙公司1000000元，為實際售價與協(xié)議價之間的差額，應按銷售代理手續(xù)費稅前列支。銷售代理手續(xù)費按所簽訂服務協(xié)議或合同確認的收入金額的5%計算限額進行企業(yè)所得稅稅前扣除，超過部分不得進行所得稅稅前扣除。故甲公司多列支銷售代理手續(xù)費550000元。

因此，甲公司少計應納稅所得額40萬元。